不動産の財産承継には家族信託が有効である３つの理由

司法書士吉田研三 (よしだけんぞう)

自宅用不動産や収益用不動産の所有者が、家族信託を活用することのメリット等について解説します。

家族信託とは

家族信託は、財産を保有する委託者が、信頼できる家族等を受託者として、自己の財産の管理を委託する仕組みのことです。

信託財産の名義は形式上受託者に移転しますが、受託者は信託財産を自由に処分できるわけではなく、委託者が信託契約等で規定した目的に沿って受益者のためにのみ信託財産を使用、収益、処分することができます。

家族信託は、委託者が認知症等で判断能力が低下する前に、その自由な意思に基づいて財産の管理方法を決めておくことができる、成年後見制度の利用よりも柔軟な財産管理ができる、遺言の代わりになる等の理由から近年活用事例が増えてきています。

家族信託制度は、不動産をお持ちの方の財産承継手段としても適しています。

不動産の承継のために家族信託を利用することのメリットは以下３点あります。

例えば収益物件を所有している場合、賃借人との契約、集金、物件のメンテナンス、大規模修繕への対応、物件の売却、金融機関からの借入などの不動産管理事務が発生します。

所有者である委託者が元気なうちは、問題なく不動産の管理をできていたとしても、高齢で認知症等を発症し判断能力が衰えてしまうと、自力では難しくなります。

判断能力がない人の法律行為は無効であるとされるので不動産管理に必要となる契約等を締結することはできませんし、また、具体的な問題に対応した柔軟な不動産賃貸経営をしていくことは難しくなります。

こうした認知症対策として、委託者が元気なうちに家族信託契約を結び、不動産を信託財産にしておけば、いざ委託者が判断能力を失ったときも、従前どおりの不動産管理が可能になります。

また、子供等不動産を相続する予定の人が障害等により判断能力のない場合も、不動産管理が難しいことが予測されます。

こうした場合、親が生前から家族信託で不動産管理をしてくれる受託者を決めておき、その家賃収入が障害のある子の生活費として宛てられるよう信託契約を締結しておけば安心です。

不動産は同じものが二つとない個別性の高い財産ですので、先祖代々の土地や思い入れのある建物等を孫やその先の代まで引き継いでいってほしいと考えられる方もいらっしゃるでしょう。

こうした場合に、家族信託は有効です。

夫から妻、親から子など被相続人から相続人への直接の相続を一次相続といい、一次相続をした相続人がさらに自分の子供等に相続させることを二次相続といいます。

民法上の相続制度や、遺言等による財産承継では、一次相続までしか財産を残す人の意思を反映させることはできません。

例えば、子供に先祖代々の土地を相続させた場合には、子供がその土地の所有権者になるので、その人の自由な意思で土地を売却してしまうこともできます。

一方、家族信託を利用すると、委託者の死亡後も家族信託契約の内容に沿って、例えば長男→長男死亡後には長男の子（孫）というように受益権を移動させることによって（受益者連絡型信託）、不動産を受益権という形で孫の代まで引き継がせることができます。

資産の中で不動産が占める割合が多い場合等は、相続の際、相続人同士が話し合いで相続財産の分け方を決める遺産分割協議の結果、複数の相続人が共有名義で不動産を相続することもあります。

不動産を共有名義とすると、共有者の一部がその不動産を売却したくても、全員の同意がなければ売却ができないため、共有者間でトラブルになってしまうことがままあります。

不動産は高額な財産なので現金化したいと考える共有者もいれば、思い入れのある不動産に住み続けたいと考える共有者もいるからです。

当事者間の話合いが整わない場合、家族間での共有物分割訴訟に発展してしまうこともあります。

不動産を家族信託にしておけば、委託者の信託目的に従って受託者に処分権限が集約されるので、こうした共有者間の争いを避けることができます。

このように受託者に不動産管理を集約させたとしても、他の共有者にとっても、信託財産の受益者となることで、不動産から得られる賃貸収入等の経済的メリットを受けることができるので、大きな不公平にもならないでしょう。

いかがでしたでしょうか。

不動産をお持ちの方にとって、家族信託は財産承継手段の合理的な選択肢の一つです。

不動産を家族信託の信託財産に含めることで、①自分の判断能力がなくなったときに備えて信頼できる家族等に不動産管理を任せられる、②不動産の二次相続以降も指定できる、③不動産の共有相続によるトラブルを防止できるというメリットがあります。